Öyelyse Merkez Bankası’nın kira sıkıntılarına yönelik sunduğu fırsatlarda neler var? Hisseli kiracılık uygulaması ne oluyor, konut sayısına göre kademeli vergilendirme nasıl sağlanacak?
‘YÜZDE 80'i AŞAN ORANLAR’
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı konuyla ilgili merak edilenleri paylaştı. Özelmacıklı konuşmasında şunları belirtti:
“Merkez Bankası enflasyon raporunu açıkladı. Rapora göre genel anlamda Türkiye’de 2020 yılı sonrasında konut fiyatlarında kayda değer artışın olduğu gözlendi. Konut piyasasının 2023 yılında depremden sonra önemi daha da arttı. Gerek konut fiyatlarındaki artış gerek kira fiyatlarındaki artış yaşam ve talep koşullarını etkiledi. Konut piyasasının yüksek enflasyon ortamında yoğun bir şekilde yatırım aracı olarak görüldüğünü unutmamak gerekiyor. 2023 yılında konut fiyat endeksinin zirve yaptığı dönemler gördük. Yüzde 80’i aşan oranlara çıkmıştı.
‘KİRA TAKİP SİSTEMİ’
Kira piyasası ile alakalı artan kiralar yüzde 25 sınırlaması çerçevesinde sınırlandırılmış olsa da tüketici fiyatlarında önemli etkiler oluşturdu. Enflasyon oranının üstünde yenilenen kira kontratlar artış gösterdi. Satılık fiyatları da yüksek bir seviyede.
Merkez Bankası tarafından konut piyasasının sağlığı açısından arzın önemli bir şekilde dengeli tutulmasına temas ediliyor. Önemli konu başlıklarından biri ise e-Devlet üzerinden kira takip sisteminin kurulmasıdır. Burada Tapu, Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çalışması var. Konut kira piyasasındaki değişim, hareketlerinin gözlemlenebilmesi, sürecin kiracı ve mal sahipliği açısından değerlendirmelerin doğru yapılması için e-devlet sistemine aktarılması planlanıyor. Devlet destekli kiralık sosyal konut sisteminin geliştirilmesi önceden beri öneri olarak geliyordu. Hollanda ve İtalya’da bazı modeller var. Devletin ürettiği konutları satmayarak sosyal konut kapsamında ihtiyaç sahiplerine kiraya verebilmesi ve konut piyasasının istikrar sağlanması hedefleniyor.
Modellerden bir diğeri ise kiralama amaçlı konut üretim sürecine özel sektörü de dahil etmektir. Özel sektördeki amaç ne? Özel sektör çeşitli desteklerle kiralanabilir gayrimenkuller üretsin isteniyor. Bunlar özel sektör tarafından inşa edilecek, edildikten sonra sermaye piyasası araçları ile bu şirketlerin portföyleri halka açılabilecek. Kişiler gayrimenkul alamasa bile hissesini alarak bireysel yatırımcıların konut piyasalarındaki dengesiz dalgalanmalardan korunması sağlanıyor.
HİSSELİ KİRACILIK UYGULAMASI NE OLUYOR?
Bir diğer başlık ise hisseli kiracılık uygulamasıdır. Büyükşehir merkezlerinde birikimi olan ancak bunun tamamı ile ev alamayan, mevcut durumda kredi çekemeyen kişilerin taşınmazın bir miktarına hissedar olmasıdır. Parasını toparladıkça da daha fazla hisseyi satın alması modeli diyebiliriz.
Londra’da ilk defa konut sahibi olacaklar için böyle bir model işletiliyor. ‘Shared ownership’ adı verilen programa ilk konutların en az yüzde 25’i satın alınabiliyor. İlerleyen zamanda evin geri kalan hissesini satın alabiliyorlar.Bir diğer başlık da konut piyasasının verimli çalışmasıdır. Yakın zamanda çok sayıda kiracıya tebligat gönderildiğini görüyoruz. Emlak vergilendirmelerinde esas rayiç değer tespitlerinde çeşitli düzenlemelerin yapılması öneriliyor diyebiliriz.
KADEMELİ VERGİLENDİRME NASIL YAPILACAK?
Sahibi olunan konut sayısına göre kademeli vergilendirme belli ülkelerde uygulanıyor. Fransa’da emlak vergisinin daha fazla ödenmesine ilişkin bazı örnekler var. ‘Türkiye’de kademenin ne şekilde olacağı? Mülkiyet hakkını ne kadar kısıtlayacağı?’ tartışma konusu olacaktır. ‘Kademeli vergilendirme emlak vergisi ile mi olacak, gelir vergisi dilimlerinde başka bir unsur mu düşünülecek?’ bu kapsamda bakmak lazım.
BOŞ KONUTLARIN VERGİLENDİRİLMESİ NE ANLAMA GELİYOR?
Ağustos ayından itibaren konutlardaki kriterin daha da kısıtlanması nedeniyle konuta erişim zorlaştı, faizlerin artması ile birlikte ipotekli konut satışı durma seviyesinde.Boş konutla ilgili amaçlanan şudur: Boş kalan yerler boş tutulmasın. Mal sahipleri açısından kiralara sınırlama getirilmişken, bunların sadece boş olması nedeniyle ekonomiye kazandırılması çok sağlıklı olamayabilir. En çok dikkat çeken başlık ilk kez konut sahibi olacaklara getirilecek mortgage modelleri diyebiliriz." şeklinde yorumlandı.
