Türkiye’de dört yılda bir güncellenen emlak rayiç bedelleriyle birlikte yeni vergi dönemi başlıyor. İstanbul’un bazı bölgelerinde rayiç bedeller ve buna bağlı emlak vergileri 10 ila 15 kat arasında artış gösterecek. Özellikle Başakşehir’de kimi bölgelerde bu oran yüzde 5000’e kadar çıkıyor. Vatandaşlar, belirlenen bedellerin fahiş olduğunu düşünmeleri halinde en geç 8 Eylül 2025’e kadar dava açarak itiraz edebilecek.
2026-2029 döneminde uygulanacak yeni rayiç bedeller, yalnızca emlak vergilerini değil, değerli konut vergisi, tapu harçları, emsal kira bedelleri, veraset ve intikal vergileri gibi birçok kalemi de doğrudan etkileyecek. Bu düzenlemenin kira fiyatlarından konut satışlarına ve inşaat maliyetlerine kadar geniş bir alanda fiyat artışına yol açması bekleniyor.
İtiraz Süreci
Yeni metrekare değerlerine karşı dava açmak isteyen mükellefler için 30 günlük süre adli tatile denk geldiğinden, son başvuru tarihi 8 Eylül 2025 olarak belirlendi. Mahkemelerden çıkacak iptal kararları, yalnızca davacıyı değil aynı mahalle veya sokakta yaşayan diğer mükellefleri de kapsayacak. Uzmanlar, belediyelere yapılan başvuruların dava süresini durdurmadığını hatırlatarak vatandaşların doğrudan vergi mahkemelerine gitmesini tavsiye ediyor.
Avukatlardan Uyarı
Avukat Serkan Ekici, rayiç bedellerdeki artışların mevzuata uygun idari bir işlem olduğunu, ancak vatandaşların emsal karşılaştırmaları ve somut verilerle haklarını arayabileceğini belirtti. Ekici, tebligatlarda yer alan rakamların dikkatle incelenmesini ve hukuki sürecin yakından takip edilmesini önerdi.
İstanbul’da Rekor Artışlar
Şişli’nin prestijli semtlerinde ciddi artışlar yaşandı. Teşvikiye Caddesi’nde metrekare birim değeri 46 bin TL’den 420 bin TL’ye çıkarak yüzde 803 artış kaydetti. Abide-i Hürriyet Caddesi’nde yüzde 678, Valikonağı Caddesi’nde ise yüzde 403 oranında yükseliş görüldü. Başakşehir, Küçükçekmece ve Beylikdüzü gibi ilçelerde de artış oranları yüzde 5000’e varan seviyelere ulaştı.
Emlak rayiç bedellerindeki yükseliş yalnızca vergileri değil, tapu ve diğer yasal ödemeleri de artıracak. Uzmanlara göre bu artış, özellikle büyükşehirlerde sıradan apartman dairelerinin dahi “Değerli Konut Vergisi” kapsamına girmesine yol açabilir. Dolayısıyla 2026 itibarıyla kira fiyatlarında da belirgin yükselişler gündeme gelebilir.
AK Parti’den Açıklama
Tartışmalar üzerine açıklama yapan AK Parti Yerel Yönetimlerden Sorumlu Genel Başkan Yardımcısı Mustafa Demir, vatandaşların mağdur edilmesine izin verilmeyeceğini vurguladı. Demir, Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın talimatıyla sürecin yakından takip edildiğini belirterek, “Gerçek piyasa koşullarını yansıtmayan artışların vatandaşı sıkıntıya düşürmesine müsaade etmeyeceğiz. Önceliğimiz milletimizin hakkını korumak” ifadelerini kullandı.
Rayiç Bedeller Nasıl Belirleniyor?
Arsa rayiç bedelleri, her dört yılda bir belediyelerde kurulan takdir komisyonları tarafından belirleniyor. Sonraki üç yılda ise yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor. Bu artışlar doğrudan emlak vergisine yansıtılıyor.
Vergi Yükü Ne Zaman Başlayacak?
Emlak vergileri bir önceki yılın rayiç bedelleri üzerinden hesaplanıyor. Örneğin bu yıl 5 bin TL emlak vergisi ödeyen bir mükellef, rayiç bedel yüzde 300 artarsa 20 bin TL, yüzde 500 artarsa 30 bin TL ödeyecek. İlk ödemeler 31 Mart 2026’da yapılacak.
