Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi kapsamında açılan “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davalarında denetimi önemli ölçüde artırdı. Hukukçular, özellikle ev sahibinin kendisi veya yakınları için ileri sürdüğü “samimi kullanım ihtiyacı” iddiasının artık çok daha detaylı biçimde değerlendirildiğini belirtiyor.
Verilen son kararlarla birlikte, tahliye sonrası konutu kısa sürede daha yüksek kiraya verme amacı taşıyan ev sahiplerinin açtığı davaların mahkemeler tarafından reddedildiği ifade ediliyor.
Hukukçular: İhtiyaç iddiası ciddi biçimde sorgulanıyor
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, Borçlar Kanunu uyarınca ev sahibinin kendisi, anne-babası veya çocukları için ihtiyaç gerekçesiyle kira sözleşmesini sona erdirebileceğini hatırlattı. Yüksel, sözleşme bitmeden en az 15 gün önce ihtar çekilmesi ve sözleşme süresinin sona ermesinin ardından bir ay içinde dava açılabileceğini aktardı.
Yüksel ayrıca, konut ve işyerlerini yeni satın alan maliklerin de aynı koşullarda ihtiyaç gerekçesiyle dava açabildiğini belirtti.
Son yıllarda kiracıların tahliye edilmesinin zorlaşması ve kira bedellerinin piyasadaki artışın gerisinde kalması nedeniyle birçok malikin farklı yollar denediğini kaydeden Yüksel, kimi zaman yüksek kira hedefiyle farklı kişilere satış yapıldığı veya kiracının bezdirilmeye çalışıldığı örnekler yaşandığını söyledi.
“Samimi kullanım ihtiyacı” belirlenmezse davalar reddediliyor
Arabulucu Avukat Özge Kandil, Yargıtay’ın tahliye davalarındaki tutumunun netleştiğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
-
Ev sahibinin gerçek, iyi niyetli ve zorunlu kullanım ihtiyacı ispatlanmazsa dava reddediliyor.
-
Tahliye sonrası konutun kısa zamanda yüksek bedelle kiraya verildiğinin anlaşılması durumunda mahkemeler ihtiyacı gerçek dışı bularak davayı kabul etmiyor.
-
Bu yaklaşım, kiracılar lehine önemli bir yargısal koruma sağlıyor.
Artan uyuşmazlıklar nedeniyle kiracılar daha uzun vadeli sözleşmelere yönelirken, ev sahipleri de sabit gelir güvencesini tercih ediyor. Uzmanlara göre uzun vadede çözüm için konut arzının artırılması ve sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi gerekiyor.
Tahliye davalarının sayısı hızla yükseliyor
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, tahliye davalarının kira uyuşmazlıkları arasında yarıdan fazlasını oluşturduğunu belirtti. Yüksel’in aktardığı verilere göre:
-
2020 yılında yaklaşık 30 bin olan tahliye ve kira davaları,
-
2024 yılında 130 bine yaklaştı.
Sulh Hukuk ve İcra Mahkemelerindeki iş yükünün 2015’ten bu yana yüzde 220 arttığını ifade eden Yüksel, dava süreçlerinin uzamasıyla birlikte ilk derece mahkemelerdeki sürecin 90 günden 130 güne çıktığını aktardı.
