Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmelerine ilişkin iki önemli kararıyla kiracı ve ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıklarda uygulamayı etkileyecek yeni içtihatlar ortaya koydu. Resmi Gazete’de yayımlanan kararlar, hem kira sözleşmelerinin süresi dolmadan feshedilebilmesi hem de tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konusunda dikkat çeken değerlendirmeler içeriyor.
Yüksek Mahkeme, verdiği kararlarla kira hukukunda tartışmalı bazı konulara açıklık getirerek mahkemelerde görülen benzer davalar için yol gösterici bir çerçeve çizdi.
“Çekilmezlik” Durumunda Sözleşme Feshi Mümkün
Yargıtay’ın Resmi Gazete’nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayımlanan kararında, kira sözleşmelerinin belirli şartlar altında süre dolmadan da feshedilebileceği vurgulandı.
Kararda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi hatırlatılarak taraflar arasındaki ilişkinin bir taraf için “çekilmez hale gelmesi” durumunda sözleşmenin sona erdirilebileceği belirtildi. Buna göre taraflardan biri için kira ilişkisinin sürdürülebilir olmaktan çıkması halinde, sözleşmenin bitiş tarihinin beklenmesine gerek bulunmayacak.
Yargıtay kararında şu değerlendirmeye yer verildi:
“Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir.”
Bu hükmün yalnızca konut kiraları için değil, çatılı iş yeri kiraları dahil tüm kira ilişkileri için geçerli olduğu ifade edildi.
Anamur’daki Dava Yargıtay’a Taşındı
Kararın dayanağını oluşturan dosya, Mersin’in Anamur ilçesinde yaşanan bir kira anlaşmazlığına ilişkin oldu. Dosyaya göre, 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini bir yıl sonra fesheden ev sahibi kiracıdan tahliye talebinde bulundu.
Ancak Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesi sona ermeden dava açıldığı gerekçesiyle ev sahibinin talebini reddetti. Bunun üzerine dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi.
Yargıtay incelemesinde, kira ilişkisinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda sözleşmenin sona erdirilebileceğine dikkat çekerek önemli bir içtihat ortaya koydu.
Tahliye Taahhütnamelerine İlişkin Emsal Karar
Yargıtay’ın ikinci kararı ise kiracıların imzaladığı tahliye taahhütnameleri ile ilgili oldu. Bu belgelerin geçerliliği konusunda yaşanan tartışmalar, verilen karar ile yeniden değerlendirildi.
Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre, taraflar arasında 15 Mayıs 2022 tarihinde kira sözleşmesi imzalandı. Bir gün sonra ise kiracı tarafından, konutun 15 Mayıs 2023 tarihinde boşaltılacağına dair tahliye taahhütnamesi düzenlendi.
Sürenin dolmasına rağmen taşınmazın tahliye edilmemesi üzerine ev sahibi icra takibi başlattı. Kiracının itiraz etmesi üzerine uyuşmazlık mahkemeye taşındı.
Yerel Mahkeme Kararı Bozuldu
Davaya bakan Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı süreçte imzalandığını ve kiracının belgeyi baskı altında imzalamış olabileceğini değerlendirerek davayı reddetti.
Ancak Adalet Bakanlığı, yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu belirterek kanun yararına bozma talebinde bulundu.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu talebi yerinde buldu ve önemli bir değerlendirmede bulundu.
Tahliye Taahhütnamesi Serbest İrade Sayılacak
Yargıtay kararında, kira sözleşmesinin kurulmasının ardından düzenlenen tahliye taahhütnamesinin kural olarak kiracının serbest iradesiyle verildiğinin kabul edilmesi gerektiği ifade edildi.
Kararda ayrıca kiracının, belgenin sonradan düzenlendiğini veya gerçeği yansıtmadığını ileri sürmesi halinde, bu iddiayı aynı ispat gücüne sahip başka bir belgeyle kanıtlaması gerektiği vurgulandı.
Yargıtay’ın yayımlanan iki kararıyla birlikte kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konularında uygulamada önemli bir içtihat ortaya konmuş oldu.