Ev sahibi olmak isteyenler kredi çekmek için bankalara yöneldiğinde zor bir durumda kalabiliyorlar. Ticaret Bakanlığı, konut finansmanı sözleşmeleri çerçevesinde hem banka hem de kredi talep edenler için başlıkları sıraladı.
Bu kapsamda tüketicinin açık rızası olmadan kredi ile ilgili zorunlu deprem sigortası olarak nitelendirilen DASK dışında sigorta uygulanamaz. Konut finansmanı sözleşmesi kredi hakkında olanlar dışında bulunmak üzere otomatik ödeme talimatı, tamamlayıcı sağlık sigortası gibi yan finansal ürün ve hizmetler alım şartına eklenemez.
Kredi talep ederken hayat sigortası yaptırmak şart mı? Kredi sözleşmesinde ısrar edilen finansal ürün ve hizmetler için ne yapılmalıdır?
‘FARKLI BİR SİGORTA ÜRÜN DİYEBİLİRİZ’
Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, açıkladı. Özelmacıklı açıklamasında şunlara değindi:
“Konut finansmanı sözleşmeleri tarafında tüketicilerin bazı hakları var. Bankalar bu kredileri kullandırırken çapraz satış nedeniyle farklı ürünleri de kredi finansman sözleşmesi çerçevesinde tüketicilere sunabiliyor. Burada öne çıkan bazı başlıklar var ki bunlardan ilki özellikle kişilerle alakalı hayat sigortasıdır. DASK dışında konut sigortası da bu kapsamda talep edilen farklı bir sigorta ürünü diyebiliriz.
BAŞVURU NASIL YAPILMALIDIR?
Vatandaşlar eğer yasalara aykırı bir durumla karşılaşıyorsa Tüketici Hakem Heyeti’ne başvuru yapabiliyor. Başvuru tutarları her yıl belirleniyor diyebiliriz. Tüketici Bilgi Sistemi’nde yer alan menü üzerinden vatandaşlar şikayetlerini iletebilir. Aynı zamanda daha önce yapılan düzenleme ile de tüketici kredilerinde 14 gün içinde cayma hakkı da tanınıyor. Konut kredilerine konu yerlerde de tüketici hakem heyetine başvuru yapılacaksa 2024 yılı parasal değeri yeniden belirlenmişti. Bu her yıl yeniden değerleme oranında düzenleniyor. 2024 yılı için değeri 104 bin TL’nin altında bulunan tüketici uyuşmazlıklarında il veya ilçe tüketici hakem heyetlerine başvuru yapılabiliyor.
‘İKİ SİGORTA ÖNE ÇIKIYOR’
DASK dışında iki sigorta öne çıkıyor. Birisi konutun deprem dışında da kullanılamayacak hale gelmesine neden olabilecek toprak kayması, yan bina kazılırken binanın zarar görmesi gibi biz buna sigorta sisteminde yangın sigortaları branşı diyoruz ki bu noktada yangın gibi faktörlerde konut sigortasının devreye girmesi söz konusu oluyor. Her ne kadar düzenlemede DASK dışında sigorta istenmez dense de konut sigortası DASK ile beraber bankalar tarafından yapılması isteniyor.
‘HAYAT SİGORTASI ZORUNLULUĞU VAR’
Ayrıca kredi çekilirken bankalar tarafından hayat sigortası da isteniyor. Burada şu an için yüzde 0.2 ile yüzde 0.3 arasında değişen hayat sigortası zorunluluğu var. Vatandaşlara sigorta isteyip istemedikleri soruluyor. Bazen tüketici bunu kredi süresince olası bir vefatı veya iş görmezlik durumu nedeniyle sigorta borcunun kendisinden sonra ailesine kalmamasını değerlendirebiliyor. Yaşa göre bunun ödeme primleri artıyor diyebiliriz.
Bankalar sigorta dışında tamamlayıcı sağlık sigortaları ve otomatik ödeme talimatı da talep edebiliyorlar. Bu konut finansmanı sözleşmelerinde bu tür yan finansal ürünlerin hizmet alımı şartına bağlanmama hususu var. Bununla ilgili düzenleme 2022 yılı Ekim ayında yapılmıştı.
KREDİ BORCU YATIRILMAZSA NE OLUR?
Sistemin global bir mortgage modeli olarak düşünmek lazım. Kişinin borcunu ödeyememesine temerrüde düşme deniliyor. Bu durumda kredi veren borcun ödenmesini talep edebiliyor. Bununla ilgili bazı şartlar var. Bu sözleşmede yazıyor, tüketici birbirini izleyen iki taksiti ödememesi ile temerrüde düşebilir. Bu durumda banka uyarıda bulunuyor, bunlar tebligat ile yapılıyor ve kalan borcun tümünün ödenmesi talep edilebiliyor. Bu durumda tüm ödemelerin istenmesi gibi şartlar olabiliyor. Tüketici borcunu ödeyemezse bankanın bu yeri satışa çıkarma hakkı doğuyor.
BANKA KULLANICILARDAN ‘ERKEN ÖDEME’ TAZMİNATI TALEP EDİYOR, BU NEDİR?
Konut kredilerinde tüketicilerin iki alternatifi var. Biri sabit faiz, diğeri de değişken faizdir. Değişken faizde değişen faiz koşullarına göre kredi ödemelerinin değişmesidir. Sabit faizde ise başlangıçtaki tutar üzerinden belirlenen faiz demektir. Değişken faizde erken ödeme cezaları söz konusu olmuyor bu sabit faizde var.
Global anlamda mortgage sistemi içerisinde uzun vadede satıldığı ve erken ödendiğinde bankalar için kredi dengesini bozucu bir durumu var. Kredi faiz oranı sabit belirlenmişse tüketicinin borcunu erken ödemesi durumunda bir tazminat talep edilebiliyor. Bu erken ödeme cezası deniyor. Tazminatla ilgili bazı sınırlar var. Erken ödenen ana para tutarının kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde yüzde 1, 36 ayı aşan kredilerde yüzde 2’sini geçemez diyor. Konut kredileri rakamsal anlamda 3 yıldan fazla olduğu için erken ödeme cezasının yüzde 2’yi geçmemesi gerekiyor.
KONUT KREDİSİ FAİZLERİNDE ŞU AN Kİ DURUM NEDİR?
Şu anda aylık yüzde 2.95 ile 3.05 arasında konut kredisinde faiz oranları değişiyor, bu 120 ay vade için geçerli olan faiz oranıdır. Konut kredilerinde gayrimenkulün değeri ile ilgili de hala sınırlamalar var. Özellikle 10 milyon TL’nin üzerinde kredi kullanılamaması, gayrimenkulün değeri ve enerji sınıfına göre çeşitli düşüşler söz konusu.
‘GERİ ÖDEME 3 MİLYON 762 BİN 256 TL’
Şu anda 120 ay vadede faiz oranı yüzde 3.05 seviyesinde olan 1 milyon TL kredi için aylık taksit tutarı yaklaşık 31 bin 352 TL’ye gelir. 1 milyon TL için toplam geri ödeme 3 milyon 762 bin 256 TL olur.
'KULLANILABİLİR HAL OLDUĞUNDAN DEĞERLENDİRİLEBİLİR'
Her durumda konut kredisi faiz oranları yüksek olsa da tüketiciler aslında faiz oranları düştüğünde kredilerini tekrar yapılandırma hakkına sahip. Ana para üzerinden yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyip faizler düştüğü zaman kredilerini yeniden yapılandırabilirler. Bu hak kullanılabilir bir hak olarak değerlendirilebilir.
‘EN DÜŞÜK SEVİYELERİ YAŞIYORUZ’
Şu an için konutun fiyat anlamında en düşük olduğu seviyeleri yaşıyoruz. Dövizdeki artış TL bazında gayrimenkullerin değerine yansımadı. Son haftalarda artan altın ve dövize baktığımızda birçok ikinci el gayrimenkulün rakamsal anlamda TL bazında oldukça düşük seviyelerde olduğunu söyleyebiliriz. Bu da gayrimenkul yatırımı düşünenler için bir fırsat dönemi olarak değerlendirilebilir.” şeklinde konuştu.
