Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında sözleşmenin yenilendiği tarihin yanı sıra asıl kira ilişkisinin başlangıç tarihinin de dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
İstanbul'da 2005 yılında iş yerini kiraya veren bir kişi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin lira kiranın emsal bedellerin altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.
Mahkeme 2018 Tarihli Sözleşmeyi Esas Aldı
Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini belirledi. Dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin “hak ve nesafet” esasına göre belirlenemeyeceğine karar veren mahkeme, sözleşmedeki artış şartının uygulanmasına hükmetti.
Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Bunun üzerine davacı kararı Yargıtay'a taşıdı. Davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından beri kullandığını ve bu nedenle yalnızca 2018 tarihli sözleşmenin esas alınmasının hukuka aykırı olduğunu savundu.
Yargıtay Kararı Bozdu
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.
Daire, Türk Borçlar Kanunu kapsamında 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin dikkate alınması gerektiğini belirtti.
Kararda ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğine ve şartların oluşması halinde mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabileceğine dikkat çekildi.
2005’te Başlayan Kira İlişkisi Araştırılacak
Yargıtay, somut olayda taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekti.
2018 yılında imzalanan sözleşmenin ise kira bedelinde gerçek anlamda bir güncelleme yapılıp yapılmadığının araştırılması gerektiği belirtildi. Davacının, 2018 tarihli sözleşmenin mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiği yönündeki iddiasının da değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi.
Daire, ilk derece mahkemesinin, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi incelemesiyle araştırması gerektiğine hükmetti.
Yargıtay kararında, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunun tespit edilmesi halinde talep edilen dönem için endeks üzerinden artış yapılması; bedelin rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi durumunda ise kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre belirlenmesi gerektiği belirtildi.
Daire, bu araştırmalar yapılmadan karar verilmesini eksik inceleme ve araştırma olarak değerlendirerek yerel mahkeme kararını bozdu.
