Kentsel dönüşüm uygulamalarını yakından ilgilendiren önemli değişiklikler hayata geçirildi. 04 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile riskli yapıların tespiti, yıkımı ve arsa işlemlerine ilişkin süreçler yeniden düzenlendi. Yeni düzenleme, hak sahiplerinin karar alma sürecinde daha dikkatli olmasını zorunlu kılan hükümler içeriyor.
Riskli yapı şerhi kaldırılıyor, süreç kanun kapsamında ilerliyor
Yönetmelik değişikliğiyle birlikte, riskli yapının yıktırılmasının ardından taşınmazın tapu kaydındaki “riskli yapı” şerhi kaldırılacak. Bu işlem, ilgili belgelerin sunulmasıyla maliklerin talebi üzerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile idarenin bildirimi doğrultusunda tapu müdürlüklerince gerçekleştirilecek. Şerhin kaldırılmasının ardından tapu kütüğünde, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacak ve parsel üzerindeki tüm işlemler bu kanun hükümlerine göre yürütülecek.
Yıkım ve karar süreçleri hızlanıyor
Yeni düzenleme, riskli binaların yıkım sürecini hızlandırmayı amaçlayan maddeler içeriyor. Karar alma ve uygulama aşamalarında belirsizliklerin azaltılması hedeflenirken, hak sahiplerinin süreci yakından takip etmemesi halinde itiraz ve tasarruf haklarını kaybetme riski bulunuyor.
Tek bir malik toplantı talep edebilecek
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalara ilişkin karar alınması için maliklerden birinin talebi yeterli olacak. Bu durumda tüm maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu olacak. Toplantının yeri ve zamanı, muhtarlıkta veya bina kapısında en az 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla maliklere bildirilecek. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak. Toplantılarda salt çoğunluk esas alınacak.
Kararlara itiraz için 15 gün süre
Toplantıda alınan kararlar, hisseleri oranında en az salt çoğunlukla kabul edilerek tutanak altına alınacak. Karara katılmayan maliklere, karar ve anlaşma şartları elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilecek. Bildirimin ardından maliklerin 15 günlük itiraz ve inceleme süresi bulunuyor.
Süre aşılırsa arsa payı satılabilecek
Belirlenen 15 günlük süre içinde itiraz edilmemesi veya teklifin kabul edilmemesi halinde, arsa payları açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılacak. Satışın paydaşlar arasında gerçekleşmemesi durumunda, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ, rayiç bedeli ödeyerek payları satın alabilecek.
Yıkımdan sonra arsaya ilk teklif kamuya yapılacak
Riskli yapının yıkılmasıyla arsa haline gelen taşınmazın satılmasına karar verilmesi halinde, öncelikli teklif Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na, ilgili idareye veya TOKİ’ye yapılacak. Uygun görülmesi durumunda, arsa paylarını satan maliklerle konut veya işyeri sözleşmesi imzalanabilecek.
Aynı parselde yeniden yapı şartı kaldırıldı
Düzenleme kapsamında, zeminin uygun olmaması veya afet riski nedeniyle yeni yapı yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda, yeni yapı başka bir parselde inşa edilebilecek. İmar hakkının başka parsele aktarılması halinde, tüm maliklerin aynı parselde hisselendirilmesi ve diğer maliklerin muvafakati şartı aranacak. Bu durumda, hakların başka parselde kullanılacağına ilişkin yazı ilgili kurumlarca belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilecek.
Hak sahiplerine uyarı
Yeni düzenleme ile birlikte kentsel dönüşüm sürecinde itiraz süreleri, bildirimler ve toplantı kararları hayati önem taşıyor. Sürecin zamanında takip edilmemesi halinde, hak sahipleri arsa paylarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilecek.
