Ev fiyatları, kiralar derken artık aidatlar da kira fiyatlarıyla yarışır hale geldi. Özellikle büyükşehirlerdeki sitelerde talep edilen rakamlar haneleri ciddi oranda zor duruma düşürüyor. Ev sahipleri ve kiracılar uygulanan zamları yüksek görürken, yönetim şirketleri asgari ücret sonrası yükselen personel giderleri ve enflasyonu bahane ediyor. Ancak veriler gösteriyor ki, bazı durumlarda giderlerle ifade edilemeyecek zamlar da yer alıyor.
NE KADAR ZAM GELDİ?
Gayrimenkul değerleme araştırmasında zam tutarları ve ilçe ilçe ortalama aidat bedelleri açıklandı. 2024 zamlarının öncesinde geçmiş yıllarda uygulanan artışları tekrarlayan gayrimenkul değerleme uzmanı Serkan Bal,
“2022 yılının başlarında İstanbul genelindeki aidat artışları yaklaşık yüzde 40 civarındayken, 2023 yılında bu oran ortalama yüzde 77’ye yükselmişti.
Hatta bu artış oranı, yaklaşık on ilçede yüzde 100-155 arasında değişiklik göstermişti. Bu hızlı ve dengesiz artışların en büyük nedeni de, maliyet ve enflasyon artışlarına hazırlıksız yakalanmaktı” dedi. Bu yıl başında aidatlara yüzde 25 ile yüzde 71 arasında zam uygulandığını söyleyen Bal, kimi sitelerde yüzde 150’ye kafdar ulaşan zamların da olduğunun altını çizdi.
“2022 yılı Ocak ayını başlangıç noktası olarak kabul ettiğimizde, bu zamana kadar gerçekleşen artış oranlarının ortalama yüzde 168 olduğunu görüyoruz. Ortalamanın yanında kimi ilçelerde yüzde 200-300 oranında artışlar da yapıldı” ifadelerine yer verdi.
ORTALAMA TUTAR 1600 TL’YE ULAŞTI
Yapılan değerlendirmeler sonrası İstanbul’da 100 metrekare alana sahip daire başına ortalama aidat tutarı 1.600 liraya dayandı. Peki en yüksek ve en düşük aidat ücretleri hangi ilçelerde oldu? Serkan Bal şunları söyledi: “100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarında en yüksek rakam 4 bin 100 lira ile Beşiktaş’ta görülürken, onu 3 bin 300 lira ile Şişli, 2 bin 800 lira ile Kadıköy, 2 bin 700 lira ile Sarıyer ve Üsküdar, 2 bin 600 lira ile Ataşehir takip ediyor. Aidatların en düşük olduğu ilçeler ise 800 lira ile Silivri ve Çatalca.”
LÜKS SİTELERDE 50 BİN TL’YE KADAR ÇIKIYOR
Lüks sitelerde verilen rakamların ortalamanın çok üzerine çıktığını ifade eden Bal: “Beşiktaş’ta bilinirliği yüksek markalı projelerde ortalama 100 metrekare dairelerin aidatlarının 32 bin lira olduğu, kullanım alanlarının 200 metrekareye ulaşması durumunda ortalama aidat rakamlarının 50 bin liraya çıktığını görüyoruz. Şişli’de lüks projelerde 100 metrekare dairelerin aidatlarının 35 bin lira seviyesinde olduğu söylenebilir. Sarıyer, Üsküdar, Beykoz gibi lüks villa sitelerinde ortalama aidat rakamları 12 bin ile 20 bin lira aralığında değişiyor. Kadıköy Bağdat Caddesi’ne yakın rezidans projelerinde aidat bedelleri ortalama 8-12 bin lira aralığında.” olduğunu ifade etti.
YENİ ÇALIŞMA GEREKİYOR
Son aylarda yoğun şikâyetler arasında yer alan konut aidatları hem kamuyu hem de sektör derneklerine adımlar attırdı. Sorunların çözümü için hazırlanan çalıştaylarda toplanan kamu-özel sektör temsilcileri bir yol haritasını çizdi. Uygulanacak çalışma ile site yöneticilerine, yönetim şirketlerine sertifika şartı ve adli sicil kontrolü getirilmesi, gelir-giderlerin kamu tarafından düzenli olarak incelenmesi amaçlanıyor.
ANKARA VE İZMİR’DE RAKAMLAR NE YÖNDE?
Araştırma verilerine göre İzmir genelinde bu yıl aidat zam oranları İstanbul ortalamasına oranla daha fazla ve yaklaşık yüzde 65 seviyesinde. İzmir’de, Karşıyaka’da ortalama aylık aidat tutarı 100 metrekarelik daire başına 1.900 lira olurken, Bayraklı ve Bornova ilçelerinde 1.600 lira seviyelerinde. Çeşme ilçesinde yazlık lüks site özelliğinde projelerdeki aidatlar 4 bin 500 ile 9 bin 500 lira bandında. Tekil konut binası olup apartman görevlisi bulunmayan, eski apartman binalarında ise aidat ortalamasının 275 lira seviyeside olduğu değerlendirildi.
Ankara’da aidat zamları İstanbul ile benzer ve ortalama yüzde 50 seviyesinde. Çankaya ilçesinde, 100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarı 1.750 lira, Gölbaşı’nda 1.100 lira, Yenimahalle’de 750 lira, Etimesgut’ta ise 700 lira. Ankara genelinde, tekil konut binalarında ve eski apartmanlarda aidat ortalaması 200 lira bandında seyrediyor. Ancak markalı konut projelerinde aidatların 5 bin lira ile 10 bin lira arasında değişkenlik gösterdiği, lüks sitelerde bunun da dha da fazla olduğu belirleniyor.
BUNLARA DİKKAT! İŞTE ÖNEMLİ MADDELER
Gayrimenkul hukuku uzmanları ev sahipleri ve kiracıların aidatlar konusunda önemli konularını şu şekilde sıralıyor:
1. Yönetim şirketleri, yönetim kurulları tek başına aidat zammı belirleyemiyor. Önce genel kurul toplantısı yapılması gerekiyor. Bu nedenle genel kurula katılmanız çok önemli. Böylece tüm giderleri görebilir, sorularınızı iletebilirsiniz. Ancak bu toplantılara sadece ev sahipleri katılabiliyor, kiracılar ev sahibinin vekâleti olursa sürece dahil oluyor.
2. Alınan kararlara itiraz hakkınız var. Kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Eğer ortada bir usulsüzlük olduğunu düşünüyorsanız dava açmanız öneriliyor. Usulsüzlük yapıldığını düşünmüyor, ancak artış oranına itiraz etmek istiyorsanız, bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunabilirsiniz. 1/3 malik bir araya gelip, sitedeki tasarruf tedbirlerini masaya yatırabilirsiniz.
3. Sanılanın aksine site ya da apartmanda her giderden kiracı sorumlu değil. Giderler işletme bütçesi ve yatırım bütçesi olarak ikiye ayrılıyor. Sitede çalışanların maaşı, ortak alan faturaları gibi kullanımdan kaynaklı işletme kalemlerinden kiracılar sorumlu. Ancak demirbaş kalacak kalemler ev sahibinden istenmeli. Mesela asansör değişecekse, binaya yalıtım yapılacaksa bunu mülk sahibi karşılamalı.
4. Sitede oturan biri, ‘ben havuza girmiyorum’ ya da ‘giriş katta oturduğum için asansör kullanmıyorum’ diyerek aidatı red edemez, indirim bekleyemez.
5. Aidatını ödemeyen malik için dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Üstelik aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da alınır.
