Konut satışlarındaki azalmalar gün geçtikçe daha da düşüyor. Ev almak isteyenler uygun koşullarda krediye ulaşamadığı için satın alımlarını ileri tarihe attı. Mevduat faizinde veya diğer yatırım araçlarındaki kazançların yükselmesi de konuta olan isteği aşağı yöne çekti. Bunun haricinde Temmuz ayında kira artış oranlarına yönelik yüzde 25’lik sınırın iptal edileceğinin düşünülmesi kiracılar tarafından endişeyle araştırılıyor.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ YOLDA
Konut satışları için kampanya yapılacağı ve düşük faizli, uzun vadeli olacağına yönelik düşünceler çoğalmaya başladı. Yüzde 2’nin altında faiz ve 180 ay vadeye kadar konut kredisi sağlanması düşüncesi de konut almak isteyenleri heyecanlandırıyor.
KREDİ TAKSİTLERİ NE KADAR OLACAK?
1 milyon lira konut kredisini yüzde 1.20 oranında faizle 120 ay vadeyle kullanan birisi her ay 15 bin 768 lira, 180 ay vadeye 13 bin 587 lira, 240 ay vadeye aylık 12 bin 726 lira ödeme sağlanması isteniyor.
Aynı şekilde 1 milyon lira krediyi 1.50 faizle kullanırsa 120 ay boyunca her ay 18 bin 18 lira, 180 ay vadede 160 bin 104 lira, 240 ay vadede her ay 15 bin 433 lira ödemesi gerekiyor.Faiz yüzde 2 olursa 120 ay vadede aylık 22 bin 48 lira, 180 ay vadede 20 bin 582 lira, 240 ay vadede ise 20 bin 174 lira ödeme yer alıyor. Uzman isimler konut alımlarına yönelik merak edilen soruları cevapladı…
“TEK YOL KONUT ARZINI ARTTIRMAKTIR”
İrfan Aşçıoğlu - Aşçıoğlu Yönetim Kurulu BaşkanıKiralara yönelik olarak düzenlemeye gidileceğinden bahseden Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aşçıoğlu "Yaşadığımız enflasyonist ortam ve doğal olarak artan konut fiyatları çerçevesinde, yasal bir zorunluluk olarak belirlenen %25’lik artış sınırının ev sahibi-kiracı arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle uygulamaya geçmesi oldukça zorlu bir süreçti. Bu süreçte hem ev sahipleri hem de kiracılar mağduriyet yaşadılar ancak yasanın tek taraflı bir koruyuculuk özelliği olması özellikle ev sahiplerinde ciddi bir mağduriyete sebep oldu. Bu yıl %25 sınırının kaldırılması ancak yine bir tavan uygulaması olması mantıklı olacaktır. Yüksek kiraların önüne geçmenin tek yolu konut arzını arttırmaktır." dedi.
KONUT SAHİPLİĞİ YÜZDE 56.2’YE GERİLEDİ
Aşçıoğlu’nun açıklamaları şu şekilde:
"Yüzde 56.2’ye gerileyen ev sahipliği oranımızı artıracak politikalar ve projeler desteklenmelidir. Burada arsa, inşaat maliyetleri ve işçilik fiyatlaması oldukça önemli... Mevcut enflasyonist ortamda, döviz kuruna da bağlı olarak maliyetler artıyor, dolayısıyla inşa edilen yapının da fiyatı artıyor. Burada sübvansiyon değil, para politikası ve piyasanın işleyişinde düzelme olması gerekiyor ki dar gelirli vatandaşlara yönelik üretim olabilsin. Hazine ve Maliye Bakanımız Mehmet Şimşek'in dar gelirli vatandaşlara yönelik üretilecek konut projesi sosyal devlet anlayışıdır ve olmalıdır. Özellikle şehir merkezlerindeki yüksek kiralar için bir etkisi olmayacaktır ancak şehir dışındaki konutlarda sınırlı da olsa etkili olacaktır. Bu projelerin yanında özel sektörün konut arzını desteklemek için ticari kredi desteği ve farklı teşviklerin hayata geçmesi oldukça önemli aksi durumda 85 milyon insanın yaşadığı bir ülkede kamu tek başına bu arzı gerçekleştiremez.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇOĞALMALI VE TOKİ PROJELERİ ARTMALI”
Burada yalnızca kamu bankaları değil, gayrimenkul sektöründeki tüm paydaşların ellerini taşın altına koyması gerekiyor. Bunun için de para politikasından döviz kuruna, yerli üretimden fiyatlamaya kadar her faktörün, her bir sektör paydaşı adına uygun şartlarda olması gerekiyor. Asgari ücretle konut almak isteyen dar gelirli vatandaşlar için düşük faizli konut kredilerinin uzun vadeli ödeme planları ile desteklenmesi, konut sahibi olmalarını kolaylaştıracaktır ancak gerçekçi olmak gerekirse bu insanlarımız için en doğrusu sosyal konut anlayışı, kentsel dönüşümün hızlanması ve TOKİ projelerinin çoğalmasıdır.
“SOSYAL KONUT PROJESİ YETERLİ DEĞİL”
Günümüzde yaşanan ev sahibi – kiracı çıkmazına bakarsak, ev sahipliği oranını kiracı oranı ile karşılaştırırsak sosyal konut projelerinin yeterli olmadığını söyleyebiliriz. Gelir ve konut fiyatları arasında denge olmadığı için öncelikle barınma konusunda ev sahibi olmak zorlaştı. Buna ek olarak evlilik, boşanma, öğrencilik, yabancıların ilgisi, göç ve kentsel dönüşüm gibi etkenler, konuta olan talebi belirli seviyenin üzerinde tutmaktadır. Satış anlamında kötü bir yıl olan 2023 yılında bile yaklaşık 1.225.000 konut satışı gerçekleşti.
“HİÇBİRİ KALICI KİRA ÇÖZÜMÜNE SEBEP OLMAZ”
Bu konu devletin vergi geliri, komşuluk anlayışı ve turizm sektöründeki oyuncuların haklarını korumak gibi konulardan dolayı son derece önemli ve çözülmesi gereken bir konuydu ancak bunların hiçbiri kalıcı kira düşüşüne sebep olmaz. Aynı karlılık beklentisi 3 ay ve üzeri kiralamaya yansıtılır. Talep belirli bir seviyede devam edecekken tek yol arzı arttırmaktır.
“YÜKSEK FAİZ TİCARETİN ÖNÜNDEKİ EN BÜYÜK ENGEL”
Konut kredisi faizlerindeki düşüş, para ve maliye politikasına bağlı. Beklenti olarak ise yerel seçimlerden hemen sonraki dönem olmasa da yılın son çeyreği itibariyle faizlerde bir düşüş görülebilir. Yüksek faiz ortamı her bakımdan ticaretin önündeki en büyük engel.
“BUGÜNKÜ ARZ PROBLEMİ 2020’Lİ YILLARA DAYANIYOR”
Aslında konut satışları zayıfladığı için konut arzı etkilendi demek mümkün değil. 2023 Eylül ayından sonra özellikle ciddi bir daralma oldu ancak konut arzı dediğiniz konunun arza dönmesi 24-36 ay arası. Yani bugün yaşadığımız arz problemi 2020’li yıllara dayanıyor. Krediye erişim sorunu, arsaların maliyetlerinin çok artması, döviz kurlarında radikal artış, inşaat maliyetlerindeki öngörülemez senaryolar gibi çok farklı sebepler var. Doğru alanda doğru projeler talep görüyor ancak geçmiş dönemlere göre satışların daha yavaş olduğu bir gerçek.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM MİLLİ GÜVENLİK MESELESİDİR”
Kentsel dönüşüm deprem kuşağındaki ülkemizde bir milli güvenlik meselesidir ve ülkemizdeki yapı stokları bir an önce depremlere dayanıklı hale getirilmelidir. Maalesef inşaatçılardan daha çok hak sahipleri bu konuya bir zenginleşme fırsatı olarak bakıyor. Evet, bu konudan ciddi bir kazancınız genelde oluyor ama bunu 2-3 kat değer artışı fırsatı olarak gören insanlarımız hata yapıyor. Her arazinin emsal durumu farklı aslında ve kapalı otopark yönetmelikleri var. Yönetmeliğe uygun proje geliştirildiğinde ve ruhsat alındığında örneklendirdiğiniz konular her yerde aynı şekilde ortaya çıkmıyor. Burada hükümet çok ciddi kentsel dönüşüm teşvik paketleri açıkladı. Bunlardan faydalanmak gerekiyor ancak bir taraftan da genişletmek gerekiyor.
“DÜŞÜK FAİZLİ KREDİDE ORAN 1.20’NİN ÜZERİNDE OLABİLİR”
Bu kampanyanın yapılacağı yönündeki haberler 2022 son çeyreğinden bu yana gündeme geliyor ancak yaşanan yüksek faiz ortamında, sadece ilk evini alacaklara bile bu oranın kamu bankaları tarafından verilmesi zor gözüküyor. Yapılacaksa da 1.20 yerine farklı bir oran üzerine çalışılıyor olması muhtemel.
“KİRADA 2024’TE BÜYÜK DEĞİŞİM OLACAĞINI ÖNGÖRMÜYORUZ”
Mehmet Yüksel - Missafir Kurucu & CEOKira fiyatlarına ilişkin 2024 yılında herhangi bir değişiklik öngörmediklerini belirten Missafir Kurucu & CEO’su Mehmet Yüksel "Kiralarda %25 zam sınırı uygulaması Temmuz 2024’te sona erecek. Bu nedenlerle yakın zamanda kayda değer bir kira azalması olacak gibi görünmüyor. Sınır uygulamasının kalkması durumunda ise azalmak bir yana, kira fiyatlarının çok başka noktaya gittiği bir duruma gelebiliriz” dedi.Yüksel’in açıklamaları şöyle:100 günün altındaki konut kiralamalarla ilgili yasal düzenleme devreye girdi. Kısa dönem kiralama yapmak için şartların zorlaşmasından ötürü günlük kiralama yapan birçok konut sahibinin yıllık kiralamaya dönme yoluna girdiğini görüyoruz. Sizce bu durum ülkemizdeki kira fiyatlarını nasıl etkiler?
Yüksel’in açıklamaları şöyle:100 günün altındaki konut kiralamalarla ilgili yasal düzenleme devreye girdi. Kısa dönem kiralama yapmak için şartların zorlaşmasından ötürü günlük kiralama yapan birçok konut sahibinin yıllık kiralamaya dönme yoluna girdiğini görüyoruz. Sizce bu durum ülkemizdeki kira fiyatlarını nasıl etkiler?
“SEKTÖR HIZLA BÜYÜMEYE DEVAM EDECEK”
Özellikle pandemi sonrasında değişen yaşam trendleri, satın almaktan ziyade paylaşım ekonomisine yönelen kitlede ciddi bir artış olduğunu gözler önüne seriyor. Kendimizden örnek vermek gerekirse, biz Missafir olarak sadece 2023 yılında 2000’den fazla evde, 150 bin konuğu ağırladık ve bu konuklarımıza 300 bin gece konaklama hizmeti sağladık. Azalmak bir yana pazarın kısa ve orta vadede büyümeye devam edeceğini düşünüyoruz. Yeni regülasyonun yarattığı kafa karışıklığı geçtikten ve tam anlaşıldıktan sonra, bu duraksama dönemi geçecek ve sektör hızla büyümeye devam edecektir.Kira fiyatları konusunda ise; merkezi bölgelerde konut ihtiyacının artmaya devam etmesi ama bu talebin karşılanmasının çok mümkün görünmemesi nedeniyle, belirli bölgeler dışında 2024 yılında kira oranlarında büyük bir değişim öngörmüyoruz. Buna ek olarak, kiralarda %25 zam sınırı uygulaması Temmuz 2024’te sona erecek. Bu nedenlerle yakın zamanda kayda değer bir kira azalması olacak gibi görünmüyor. Sınır uygulamasının kalkması durumunda ise azalmak bir yana, kira fiyatlarının çok başka noktaya gittiği bir duruma gelebiliriz.
TÜFE’YE ENDEKSLİ ARTIŞ YAPILMALI
Haluk Sert - AS Yapı Yönetim Kurulu BaşkanıAS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert:
“Temmuz'dan sonra TÜFE'ye endeksli artışların yapılması, konut sektöründe sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyebilir ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebilir. Bu adım, sektörün güçlenmesine katkı sağlayarak ekonomik büyümeye olumlu bir etki yapabilir” dedi.Sert’in açıklamaları şöyle:Yatırımların artırılması hedeflendiğinde, kesinlikle TÜFE'ye endeksli artışların yapılması gerektiğine inanıyorum. Ayrıca, geçmişte oluşan farkların da kapatılması önemli bir adım olacaktır.
Çünkü eğer bu artışlar gerçekleşmezse, konut yatırımcılarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabiliriz. Bu durum, yatırımcıların konut alımı konusundaki motivasyonunu azaltabilir ve bu da sektörde durgunluğa neden olabilir. Dolayısıyla, konut alımını artırmak ve yatırımcıların ilgisini çekmek adına artışların gerçekleştirilmesi kaçınılmaz görünüyor.Bu strateji, sadece mevcut yatırımcıları elde tutmakla kalmayacak, aynı zamanda yeni yatırımcıları da çekecek potansiyele sahip. TÜFE'ye endeksli artışlar, ekonomik dalgalanmalara karşı bir denge unsuru sağlayarak yatırımcılara güven verir. Ayrıca, geçmişte oluşan farkların kapatılması, adil bir rekabet ortamı oluşturarak sektörde istikrarı artırabilir.Sonuç olarak, Temmuz'dan sonra TÜFE'ye endeksli artışların yapılması, konut sektöründe sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyebilir ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebilir. Bu adım, sektörün güçlenmesine katkı sağlayarak ekonomik büyümeye olumlu bir etki yapabilir.
“KİRALIK KONUTA OLAN TALEP SIFIRLANMAZ”
Konut projesi, yüksek kiraların önüne geçilmesi açısından gerçekçi bir adım olabilir, ancak bu durum kiralık konuta olan talebi sıfırlamaz.Öncelikle, konut üretiminin zaman alan bir süreç olduğunu unutmamak gerekir. Bu nedenle, hızlı bir şekilde kira talebinin sıfırlanmasını bekleyemeyiz, gerçekçi bir beklenti olmaz.Kiraların sıfırlanmasını sağlamak için ilk olarak ucuz arsa üretimi gerekiyor. Bu da zaman alan bir süreç. Dolayısıyla anında sonuç almayı bekleyemeyiz. Konut piyasasındaki çeşitli faktörleri bir araya getirip, kapsamlı bir çözüm aramak daha etkili olacaktır.
“ASGARİ ÜCRETLİLERE ÜCRETSİZ ARSA TAHSİSİ YAPILIP, KONUT ÜRETİLMELİ”
Asgari ücretle geçinen dar gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmesi için devletin ücretsiz arsa tahsisi yaparak sosyal konut üretmesi ve bu konutları uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkanlarıyla desteklemesi gerektiğini düşünüyorum. Bu sayede dar gelirli bireyler, devletin sübvanse edebileceği uygun koşullarda konut sahibi olabilirler.
“SOSYAL KONUT PROJELERİ KİRA ARTIŞLARINI KONTROL ALTINA ALIYOR”
Daha önce yapılan sosyal konut projeleri, kira artışlarını tamamen durdurmamış olsa da bir miktar kontrol altına almış gibi görünüyor. Ancak, kira artışlarını önemli ölçüde durdurabilmek için konut üretiminin artması ve satışların çoğalması gerekmektedir. Şu anda ise konut üretimi yeterli düzeyde değil, talep ise fazla olduğundan kira artışları kontrol altına alınamıyor. Bu durum, bir kısır döngü haline gelmiş durumda.
“TALEBİ BELİRLEYEN SOSYAL DENGE UNSURLARIDIR”
Kiralık konut talebini oluşturan sosyal dinamikleri değerlendirdiğimizde, öncelikle yalnız yaşama eğiliminin etkili olduğunu söyleyebilirim. Bir diğer önemli faktör ise genç nüfusun konut talebindeki büyük etkisi. Ayrıca, kentsel dönüşümün de konut piyasasını etkileyen bir diğer dinamik olduğunu düşünüyorum. Evlerini terk edenler, kentsel dönüşümle birlikte yeni konut bulmakta zorlanabilirler. Bu faktörler, kiralık konut talebini belirleyen önemli sosyal denge unsurlarıdır.
“100 GÜN ALTI KONUT KİRALAMA DÜZENLEMESİ KİRA FİYATLARINI DOĞRUDAN ETKİLEYEBİLİR”
Bu durum, kira fiyatlarını doğrudan etkileyebilir. Günlük kiraya verilen konutların normal kiraya dönmesi, kira talebinde bir artışa neden olabilir, bu da kira fiyatlarında bir düşüş anlamına gelebilir. Yani, kira pazarında önemli bir değişim yaşanabilir.
“DÜŞÜK FAİZLİ KONUT KREDİSİ KAMPANYASI NE ZAMAN YAPILACAK BELLİ DEĞİL”
Konut kredisi faizlerinde bir düşüş beklentisi, enflasyonun düşüşüyle paralel olarak ortaya çıkabilir. Enflasyonunun kontrol altına alınması ve ekonomideki istikrar, genellikle faiz oranlarını olumlu yönde etkiler. Bu nedenle, enflasyondaki düşüş eğilimi devam ederse, konut kredisi faizlerinde de bir düşüş bekleyebiliriz. Ancak, tam olarak ne zaman gerçekleşeceği ekonomik koşullara bağlı olarak değişebilir.
“DÜŞÜK FAİZLİ KONUT KREDİSİ KAMPANYASI NE ZAMAN YAPILACAK BELLİ DEĞİL”Bu konudaki düşüncelerim oldukça net, kentsel dönüşümün kaçınılmaz olduğuna inanıyorum. Kentsel dönüşüm belki dar cadde ve sokaklarda artan insan ve araç yoğunluğunu beraberinde getiriyor olabilir, bu durumun bir problem olduğunu kabul etmekle birlikte, kentsel dönüşümün gerçekleşmesi çok önemli bir öncelik. Çünkü deprem gibi ciddi bir riskle karşı karşıyayız. Bu nedenle mevcut yapıların güçlendirilmesi veya yenilenmesi kaçınılmaz bir ihtiyaç.Bu süreçte kentin kuzeye doğru genişlemesi ve yoğunluğun bu bölgelere kaydırılması da bir çözüm olabilir.
