Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına ilişkin düzenlemeyi yayımladı. Resmi Gazete’de yayımlanan düzenleme ile birlikte riskli yapıların yıkımı ve sonrasındaki karar alma süreçleri hızlandırıldı. Yönetmelik değişikliği, yayımlandığı tarih itibarıyla yürürlüğe girdi.
Yeni düzenleme kapsamında riskli yapıların yıktırılması sonrasında taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan “riskli yapı şerhi”nin terkin edilmesi ve ardından tapuda taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılması öngörüldü. Böylece parsel üzerinde yapılacak tüm işlem ve uygulamalar dönüşüm mevzuatı çerçevesinde yürütülecek.
Karar süreçlerinde “salt çoğunluk” esas alınacak
Yönetmelik değişikliğiyle birlikte riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adalarda, riskli yapılarda ise yapıların bulunduğu parsellerde birçok işlem için paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması yeterli olacak.
Bu kapsamda; parsel birleştirme (tevhit), imar adası bazında uygulama, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler için artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun kararı aranacak. Düzenleme ayrıca, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın karar süreçlerinin başlatılabilmesine imkan tanıyor.
Tek bir malik toplantı çağrısı yapabilecek
Yönetmelikte dikkat çeken başlıklardan biri de toplantı sürecine ilişkin değişiklik oldu. Buna göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalara dair karar alınması amacıyla maliklerden yalnızca birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılabilecek.
Toplantının yeri ve zamanı; muhtarlıkta veya riskli yapının henüz yıkılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla maliklere bildirilecek. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilanın son günü itibarıyla tüm paydaşlara tebliğ yapılmış sayılacak.
Toplantı, pay oranına göre en az salt çoğunlukla gerçekleştirilecek ve alınan kararlar yine salt çoğunlukla kabul edilerek tutanak altına alınacak.
Karara katılmayanlar inceleme yapabilecek
Salt çoğunlukla alınan kararlar ve anlaşma şartlarını içeren teklifler, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yöntemleriyle bildirilecek.
Muhtarlık ilanı yoluyla yapılan bildirimde, anlaşan maliklerin imzaladığı karar tutanağı ve anlaşma şartlarını içeren teklifin muhtarlığa teslim edilmesi veya belirlenen adreste karara katılmayan maliklerin incelemesine sunulması sağlanacak.
Düzenlemede, elektronik bildirimlerde 5’inci günün sonunda, muhtarlık ilanlarında ise ilanın son gününde bildirim yapılmış sayılacağı hükme bağlandı.
Süreyi kaçıranların payı açık artırmayla satılabilecek
Yeni düzenlemenin en dikkat çeken yönlerinden biri de, karara katılmayanların haklarına ilişkin satış mekanizması oldu. Buna göre bildirimin yapılmasından itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın kabul edilmemesi halinde, karara katılmayan maliklerin arsa payları açık artırma yöntemiyle satılabilecek.
Satış bedelinin, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilecek rayiç değerden az olamayacağı belirtildi. Açık artırmada öncelik, anlaşma sağlayan diğer paydaşlarda olacak.
Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında söz konusu payların Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından satın alınabileceği ifade edildi. Riskli yapılarda ise belirli şartlarla üçüncü kişilere satış seçeneği de düzenlemede yer aldı.
Bu kapsamda özellikle muhtarlıkta ilan edilen sürelerin önem taşıdığı ve sürecin takip edilmemesi halinde maliklerin paylarının satışa konu olabileceği vurgulandı.
Yıkım sonrası arsa satışında kamuya öncelik verilecek
Yönetmelikte yer alan bir diğer kritik düzenleme ise, riskli binanın yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazın satışına ilişkin oldu. Buna göre, satış kararı alınması halinde taşınmazın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, Bakanlığın bağlı/ilgili kuruluşlarına, idareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekecek.
Uygun görülmesi halinde, arsa payları satın alınan hak sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmesi yapılabileceği belirtildi.
Parsel birleştirmeye yeni şartlar getirildi
Yeni düzenleme, parsel birleştirme süreçlerinde de yeni kurallar içeriyor. Birden fazla parselin tevhit edilmesi için, üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı aranacak.
Riskli yapı parselleriyle birlikte değerlendirilecek boş parsellerde ise maliklerin oybirliği ile karar alması gerekecek. Tevhit sonrası yapılacak uygulamalarda ise oluşan parselde paydaşların salt çoğunluğu kararı yeterli olacak.
Zemin uygun değilse başka parselde yapı yapılabilecek
Düzenlemeye göre, uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle, afet riski nedeniyle veya mevzuata göre yapılaşma hakkı bulunmaması durumunda yeni yapı uygulama alanı dışındaki başka bir parselde yapılabilecek.
İmar hakkı aktarımıyla başka parsele geçiş durumunda, maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakati şartıyla işlemler dönüşüm mevzuatı kapsamında yürütülecek.
Teminatlar yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek
Yönetmelikte yer alan bir diğer başlık da teminat düzenlemesi oldu. Buna göre 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.