İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi’nin kira uyuşmazlıklarına ilişkin kararı, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde yeni bir tartışma başlattı. Kararda, özellikle 10 yıllık uzama süresini tamamlayan kira sözleşmelerinde mülk sahibinin tahliye talebinin daha güçlü değerlendirilmesi gerektiğine işaret edildi.
Kararın, uzun yıllardır aynı evde oturan kiracılar ile ev sahipleri arasındaki hukuki dengeyi yeniden tartışmaya açtığı belirtiliyor. Gündemdeki başlık, kira ilişkisinin ilk sözleşme süresi ile devamındaki uzama dönemlerinin toplam süresi oldu.
Ev sahibinin tahliye hakkı yeniden öne çıktı
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmeleri belirli sürelerle yenilenebiliyor. Son değerlendirmelerde, ilk sözleşme süresi ile devamındaki 10 yıllık uzama döneminin tamamlanmasının ardından ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkının daha güçlü hale geldiği ifade ediliyor.
Yaklaşık 11 yıllık kira ilişkisinin ardından mülk sahibinin tahliye talebinde bulunabilmesi için, konut ihtiyacı ya da yeniden inşa gibi somut gerekçeler sunmasının gerekmeyebileceği yönünde yorumlar yapılıyor. Kararın en dikkat çeken yönlerinden biri de bu başlık oldu.
Gerekçe şartı yeniden tartışılıyor
Daha önceki uygulamalarda ev sahiplerinin kiracıyı tahliye etmek istemesi halinde çoğunlukla kişisel kullanım ihtiyacı, taşınmazın yenilenmesi ya da yeniden inşası gibi gerekçeleri mahkemeye sunması bekleniyordu. Yeni değerlendirme ise uzun süreli kira ilişkilerinde mülk sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkına daha fazla ağırlık verilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Uzun süreli kiracılar açısından bu yaklaşımın önemli sonuçlar doğurabileceği belirtiliyor. Özellikle yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracılar bakımından sözleşme tarihi ve uzama hesabı daha kritik hale geliyor.
Tahliye için 3 ay önce bildirim gerekiyor
Tahliye hakkının kullanılabilmesi için ev sahiplerinin hukuki süreci eksiksiz yürütmesi gerekiyor. Kira sözleşmesindeki uzama döneminin bitimine en az 3 ay kala kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmesi zorunlu tutuluyor.
Söz konusu bildirimin süresinde yapılmaması halinde ev sahibi tahliye hakkını ilgili dönem için kullanamıyor. Böyle bir durumda, bir sonraki uzama döneminin beklenmesi gerekiyor.
İstinaf aşamasındaki karar süreci hızlandırabilir
Kararın dikkat çeken başlıklarından biri de, istinaf mahkemesi aşamasında verilen hükmün bazı dosyalarda kesin nitelikte değerlendirilebilmesi oldu. Bu yaklaşım, kiracıların dosyayı Yargıtay’a taşıyarak süreci uzatma ihtimalini sınırlayabiliyor.
Ortaya çıkan tablo, tahliye davalarının daha kısa sürede sonuçlanabileceğine işaret ediyor. Kira uyuşmazlıklarında zamanlama ve usul şartları artık daha fazla önem taşıyor.
Eski tarihli sözleşmeler için uyarı yapıldı
Uzmanlar, özellikle 2015 ve öncesinde yapılan kira sözleşmelerinin yeniden incelenmesi gerektiğini belirtiyor. Uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde sözleşme tarihinin ve uzama süresinin dikkatle hesaplanması gerektiği vurgulanıyor.
Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin mevcut sözleşme sürelerini kontrol etmesi öneriliyor. Tartışmanın merkezinde, 10 yıllık uzama süresi, bildirim şartı ve tahliye hakkının kapsamı yer alıyor.